2026년 부동산, 규제·공급·보유세 — 숫자로 확인하는 시장 구조

2025년 10·15 대책 시행 직전 3주간 서울 아파트 거래는 약 7,900건이었지만, 시행 후
3주간은 약 1,670건으로 약 79% 줄었다.¹
‘거래 절벽’이라는 표현이 과장이 아닌 상황이다. 이 글은 “집을 사야 하나 팔아야 하나”를
단정하는 대신, (1) 지금 시장이 얼어붙은 이유, (2) 대출·공급·세금이 만드는 구조,
(3) 2026년에 무엇을 관찰해야 하는지를 발표 자료의 수치와 함께 정리한다.

지금 시장은 어떤 상태인가 — 거래는 멈췄는데 심리는 조급하다

거래가 멈춘 표면 아래에는 상반된 심리가 공존한다. 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶이면서
전세를 낀 갭투자가 사실상 차단됐고, 강화된 대출 규제까지 겹쳐 매매가 얼어붙었다.¹
반면 청약 시장에서는 현금 부담이 큰 규제에도 인기 단지에 수요가 몰리는 현상이 이어진다.
즉 시장 전체가 침체된 것이 아니라, 입지·가격대별로 온도차가 벌어지는 국면이다.
이 온도차의 방향을 이해하려면 최근 세 차례 대책이 무엇을 바꿨는지부터 봐야 한다.
서울 집값의 고평가 논쟁은 서울 집값 거품 논쟁 글에서 더 다룬다.

세 차례 대책, 무엇이 바뀌었나

2025년 정부는 6·27, 9·7, 10·15 세 차례에 걸쳐 대출·공급·규제지역을 순차적으로 조였다.
각 대책의 핵심은 다음과 같다.

특히 10·15 대책은 서울 25개 자치구 전부와 과천·광명·성남 분당 등 경기 12곳을 한꺼번에
묶었다는 점에서 강도가 셌다.⁴ 토지거래허가구역은 주택을 거래할 때
지자체 허가를 받아야 하는 제도로, 단기 과열을 누르는 효과가 있는 대신 정상적인 실거주 이전까지
묶어 매물이 잠기는 부작용이 함께 지적된다.

대출 규제와 ‘똘똘한 한 채’ — 양극화는 왜 심화되나

10·15 대책은 주담대 한도를 주택 가격에 따라 차등화했다. 시가 15억 이하는 6억,
15억 초과~25억 이하는 4억, 25억 초과는 2억으로 줄었다.⁵
숫자만 보면 고가 주택을 더 조인 듯하지만, 초고가 주택 매수층은 애초에 대출 의존도가 낮아
현금으로 움직이는 경우가 많다. 결과적으로 규제의 실제 압력은 대출로 내 집을 마련하려는
중저가 실수요자에게 더 크게 작용하는 구조가 된다.

여기에 다주택자 취득세 중과와 주담대 제한이 겹치면 ‘여러 채’보다 ‘좋은 한 채’를 택하는
유인이 커진다. 이것이 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 쏠림이다. 상위 입지 주택의
호가는 단단해지고 중하위 입지와의 격차는 벌어진다. 다만 이는 관찰되는 경향이지 모든 지역에
적용되는 법칙은 아니며, 금리·공급 여건에 따라 방향이 바뀔 수 있다.

공급은 정말 부족한가 — 착공과 입주의 시차

9·7 대책은 2030년까지 수도권에 135만 호를 착공하겠다고 밝혔다. 이는 최근 3년 실적의
약 1.7배 수준이다.³ 그러나 ‘착공’이 ‘입주’로 이어지기까지는
통상 3~5년이 걸리고, 지역 반발로 사업이 지연될 여지도 있다. 계획 물량과 실제 입주 물량을
구분해서 봐야 하는 이유다.

당장의 입주 물량은 오히려 줄고 있다. 서울의 연간 적정 입주 물량이 약 4만 5,000호로
평가되는 데 비해, 2027년 입주 예정 물량은 약 1만 7,000호로 3분의 1
수준까지 떨어질 전망이고 2028년은 더 줄어드는 것으로 집계된다.⁶
단기 공급 절벽과 장기 공급 확대 계획이 시간축에서 엇갈리는 셈이다.

공급을 읽을 때는 ‘착공 계획 물량’과 ‘해당 연도 입주 물량’을 분리해서 봐야 한다.
착공은 정부가 발표로 늘릴 수 있는 계획치에 가깝지만, 입주는 이미 몇 년 전 착공된 현장에서
나오는 확정 물량이다. 지금의 입주 감소는 과거 인허가·착공이 부진했던 결과가 시차를 두고
나타나는 것으로, 2026~2028년의 실입주 흐름은 새 대책보다 앞서 결정돼 있다고 볼 수 있다.
따라서 발표된 큰 숫자에 흔들리기보다 연도별 입주 예정 물량 표를 직접 확인하는 편이 정확하다.

보유세, 무엇이 오르나 — 공정시장가액비율과 공시가

보유세는 세율을 그대로 두더라도 과세 기준이 되는 값이 오르면 늘어난다. 경로는 크게 셋이다.

• 공시가격: 시세가 오르면 현실화율을 그대로 둬도 공시가가 따라 오른다.
  2025년 서울 집값이 전반적으로 상승했다면 공시가는 구조적으로 오를 여지가 크다.
• 공정시장가액비율: 2026년 세제개편 방향에서 종부세 공정시장가액비율을
  현행 60%에서 70%로 상향(3주택 이상·조정대상지역은 2028년 80% 적용)하는
  안이 제시됐다.⁷
• 세제 개편 자체: 1세대 1주택 실거주자는 기본공제를 12억에서 14억으로
  늘리는 대신, 실거주하지 않는 1주택자는 9억으로 낮추는 등 ‘보유에서 거주로’ 혜택을
  옮기는 방향이 논의됐다.⁷

다만 개편안은 발표 뒤에도 수정 요구가 이어지는 사안이라 최종 형태는 확정 전이다.
시가 30억 원 안팎까지는 세 부담 변화가 크지 않다는 분석도 있어,⁷
자신의 공시가 구간을 먼저 확인하는 것이 실질적이다.

금리와 임대차 시장 — 매매보다 먼저 흔들리는 곳

미국 연방준비제도의 금리 인하 흐름은 한국은행 정책에도 영향을 준다. 금리 인하는 대체로
대출 이자 부담을 낮춰 매매 심리에 우호적이지만, 지금은 강한 대출 규제가 유동성을 누르고
있어 선별적 회복에 가까울 가능성이 크다. 금리와 자산시장의 연결 고리는
FOMC 금리 결정과 투자 전략 글에서 더 자세히 다룬다.

정작 먼저 흔들릴 수 있는 곳은 임대차 시장이다. 전월세 공급의 상당 부분을 민간 다주택자가
담당하는데, 규제 강화로 다주택 보유 유인이 줄고 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶이면서
임대 공급이 위축될 소지가 있다. 임대 공급이 줄면 전세·월세가 상승으로 임차인 부담이 커지는데,
이는 정부가 가장 경계하는 부작용이기도 하다.

2026년, 무엇을 관찰할 것인가

“오를 것이다/내릴 것이다”라는 단정보다, 방향을 결정하는 구조 변수 네 가지를
추적하는 편이 낫다. 2026년 상반기에 다음을 확인하자.

1. 세제개편 확정안: 공정시장가액비율·기본공제·종부세 최종 수치와 시행 시점
2. 기준금리 경로: 한국은행·연준의 인하 폭과 속도, 대출 규제 완화 여부
3. 실제 입주 물량: 계획 착공이 아니라 연도별 입주 예정 물량의 증감
4. 거래량 회복: 규제지역·토지거래허가구역의 월별 거래 건수 변화

보유 중인 주택이 중하위 입지라면 매각 난이도와 보유세 부담을 함께 점검하는 것이 좋다.
급하게 결정하기보다 구조 변수를 관찰하며 자신의 기준을 세우는 편을 권한다. 하락 국면을
가정한 정리 전략은 부동산 하락 대비 매도 전략 글을 참고할 수 있다.